NAVEROS & ASOCIADOS
La Marea hipotecaria

Crecen las voces denunciando el procedimiento de ejecución.

Lo respalda con un informe a fondo que sale al paso de una plaga que se extiende de forma dramática.

La clase media también llora, pensarán quienes lean la historia de una familia que ha hipotecado una vivienda en una de las calles más emblemáticas de una gran ciudad española.
Muestra que el drama no se ciñe a los emigrantes a los que un chiringuito financiero ha llevado por la puerta de atrás de un banco para obtener un crédito con avales cruzados y a un interés que duplica el que se aplica al español solvente, y sin saber dónde se metía. Cuando se convive con un procedimiento tachado de injusto y antisocial cada vez por más voces, nadie está a salvo.

La hipotecada es una mujer de más de de 70 años que pidió n crédito en 2007 para permanecer en la que había sido su casa durante 40 años. Tasada en un millón de euros y en 1,16 millones a efectos de subasta, el crédito concedido fue por un total del importe de la venta, 837.000 euros y con exigencia de la firma de tres de sus hijos como prestatarios. La crisis lo trastocó todo…

Hipotecas, en el punto de mira

Un nuevo auto considera abusivo el procedimiento de ejecución.

El País. 29.01.2012

Una enfermedad grave más serios problemas económicos les dificulta afrontar los pagos de una cuota mensual que llegó a alcanzar los 5.000 euros, cifra que se debe en parte a una cláusula suelo que el abogado de la familia califica de “leonina”. Actualmente está en los tribunales. Se ha personado en el procedimiento seguido por Adicae para que se declaren nulas.
La familia propuso sucesivas soluciones: periodo de carencia, reducción de cuota, dación en pago, que se regularicen los intereses cobrados por la cláusula suelo… En dos ocasiones contaron con compradores en firme, que no se concretaron, en la primera por las condiciones que imponía la entidad, y en la segunda porque se vieron forzados a firmar una segunda hipoteca. Era febrero de 2010 y eso cerró la segunda oportunidad y dificultó más aún la venta del inmueble, según sostiene la familia.

La señora tenía una relación de afinidad con la entidad y de confianza con la directora de la sucursal de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos, Caja-círculo, que desmiente la versión. Considera que ha dado un trato preferente y exquisito a los deudores, y una segunda hipoteca en condiciones muy favorables, adaptándose a sus circunstancias y que se ha visto obligada a reclamarla judicialmente ante el impago reiterado.

Días antes de recibir la notificación de que la entidad iniciaba la ejecución hipotecaria, el bufete Naveros y Asociados Abogados se ocupó del caso. “Planteamos una carencia para posibilitar la venta pese a la caída del mercado y Caja círculo tampoco accedió”, explica Enrique Naveros. “Por eso iniciamos el procedimiento ordinario en dación de pago”, prosigue.

El abogado ha depositado las llaves de la vivienda ante el juez. En diciembre ha sido admitida a trámite, en un juzgado de Primera Instancia, la demanda de juicio ordinario de dación del piso en pago de la deuda. Solicita que se declare el derecho de los deudores de entregar la vivienda de su propiedad en dación en pago y que se condene a la entidad a aceptar la vivienda en dación en pago total.

La fórmula es novedosa pero su planteamiento sigue la senda de dos autos de audiencias provinciales de Navarra en 2010 y de Girona en 2011 y, uno del 10 de enero de este año en un juzgado de Primera Instancia de Torrejón de Ardoz.

Considera Naveros un abuso de derecho que la entidad pueda quedarse con la vivienda por el 60% del valor, y la familia tenga que seguir pagando y que una de las partes imponga sistemáticamente las condiciones de lo pactado cuando se han producido cambios dramáticos en la situación inicial. Parte de que es la entidad financiera quien impone la tasación, la empresa la que la realiza y además cobra al cliente el gasto. Y esta tiene un valor suficiente como para que la caja recupere el dinero prestado con el valor de la vivienda. Naveros sostiene que al ser el préstamo inferior a las tasaciones, el crédito queda extinguido con la entrega de la casa.

Aplica una cláusula que el Supremo ha venido admitiendo y que tiene en cuenta que entre las circunstancias cuando se celebró el contrato y las actuales se ha producido una alteración extraordinaria que hace que resulten desproporcionadas las prestaciones convenidas, teniendo en cuenta, entre otros requisitos, que hay buena fe por parte de los hipotecados. “La dación aparece como la única salida y no perjudica a la entidad, ya que cubre con creces el valor del principal pendiente del préstamo”, alega el abogado.

Este y otros casos ponen sobre la mesa según Enrique Naveros que “el presunto equilibrio que debería existir entre las entidades financieras y los usuarios no existe, y es paradójico que las entidades que han venido dando hasta el 120% del valor de tasación en una hipoteca puedan quedarse con la vivienda por el 60% del valor, venderla por un valor superior y seguir reclamando y cobrando la deuda a la familia”.

“La sociedad ve cómo la banca recibe ayudas millonarias mientras le aplican a la ciudadanía el principio de que los contratos se tienen que respetar, pero no se aplica este criterio a la banca que usó una tasación que forma parte del pacto en las dos partes y deberá ser respetada por la entidad”, prosigue el abogado.

“Este problema estalla primero entre los más vulnerables, pero el desmán cometido es tan brutal que va extendiéndose. Y se debe a una gestión temeraria del riesgo por parte de las entidades financieras”, sostiene Rafael Mayoral. El abogado de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca denuncia que “los más perjudicados en los procedimientos de ejecución son los más vulnerables: sin empleo, sin casa y endeudados, no se les está informando de que tienen derecho a justicia gratuita, lo que supone toda una vulneración de derechos fundamentales”.

“Cuando se presenta demanda de ejecución, el secretario del juzgado firma el decreto y le dan traslado al deudor. En ese momento debe pedir abogado de oficio quien no tenga medios. Los abogados comprobamos que reúne requisitos y todo el procedimiento es legal”, explica el abogado Francisco Gutiérrez Vallejo, de G&R Abogados, en Alcalá de Henares. Solo es posible oponerse en contados casos, pero luego, cuando se celebra la subasta y queda desierta y los bancos se adjudican la vivienda el 50% o el 60% del valor de tasación, el secretario hace un decreto contra el que sí se puede presentar recurso de revisión, en el que ya interviene el juez y también cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial.

Precisamente actuando de oficio Francisco Gutiérrez Vallejo ha visto cómo el juez del Juzgado de Instrucción número 3 de Torrejón de Ardoz le ha dado la razón. Interpuso un recurso de revisión contra el decreto de adjudicación a la entidad financiera por el 50% del piso de su cliente, tal como estaba previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, si no hay postor, “pero ese mismo artículo añade que puede adjudicarse o por el 50% o por el total de la deuda”, aclara.

Recuerda que ha sido modificado: ahora la adjudicación al banco es por el 60% del valor de tasación, pero se ha eliminado esa coletilla, “una prueba más de que quien manda es la banca”, afirma.

Esta semana la Defensora del Pueblo en funciones ha pedido medidas excepcionales para los particulares, “al igual que se les ha dado al sector financiero” y llama la atención al Banco de España “para que cambie de orientación y se implique en la protección del consumidor”.

Volviendo a la sentencia que le da la razón, destaca Gutiérrez Vallejo que “el juez de Torrejón se ha acogido al artículo 3 del Código Civil: las normas habrá que interpretarlas teniendo en cuenta el momento en que se aplican. La banca no puede salir de rositas porque ha provocado la burbuja inmobiliaria prestando el dinero sin control, obviando que el préstamo debe ser por el 80% del valor de tasación”.

El juez considera que la aplicación automática de la regulación de la ejecución hipotecaria desconociendo la situación actual de crisis económica excepcional conllevaría dejar exento de responsabilidad a uno de los partícipes, la entidad financiera, causante de dicha situación al haber valorado el bien objetivo de garantía especulativamente o de manera irreal. Y que el procedimiento de ejecución hipotecaria le permite adquirirlo por un precio irrisorio y seguir exigiendo cantidades que rozan el importe del préstamo. “De permitirse esto se estaría amparando una operación… que no difiere mucho de la usura, proscrita por nuestro ordenamiento desde 1908”.

El auto es recurrible en 20 días. Hace poco, el abogado de Alcalá de Henares ha perdido otro caso similar, también contra Bankia, en el que el cliente, tras pagar cuatro años, se queda sin piso, y una deuda similar a la hipoteca que le dieron más 73.000 euros en gastos: costas, intereses. “No podrá pagarlo nunca, cuando el objetivo final de las ejecuciones judiciales o hipotecarias es terminar la deuda y no eternizarlas”, se lamenta el abogado.

En el Club de Debates Urbanos se abordó el problema. Y entre otros datos, se apuntó que hay 13 juzgados firmando cuatro desahucios diarios. “Los procedimientos de ejecución hipotecaria están llegando a su final y están reforzando los juzgados para que puedan ejecutarse los lanzamientos”, indica Mayoral.

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